深业华府营销策划方案
一项目简介
深业华府位于城市中心大道太白大道与九华路交汇处，作为中心区域，两侧布有商业金融区、文化区、科技展示馆、行政中心及商务办公区。人文气息浓厚，生活便利舒适。
深业华府总用地面积约720亩，总建筑面积约110万㎡，是以33层为主的纯高层高档社区， 35万平方米法式园林， 7万平方米市政绿化公园，85%绿化覆盖率，150米最大楼间距……喷泉漫洒，鸟语花香，林荫掩映里只露几处棱角，是新古典主义建筑的Art -Deco肌理，以对称奔放的美感雕刻其中。配有幼儿园、小学，高档会所等，未来将打造成马鞍山核心区域的景观豪宅区。
突破局限，独创复式，超高得房率，成就别墅级奢适尊享。首层架空5.8米，只为保证阁下360°阔然视野；双入户大堂恭候，才能让遍阅世界的您，习惯同等的高度；全地下车库，人车分流；车位配比高达1：1.2……
二市场研究及竞争状况
马鞍山是一座发展中具有活力的城市，土地面积3927平方公里，人口252万，下辖三区三县。
马鞍山房产现状
1第一类以旧城改造的项目居多，主要特征：市区中心位置、规模较小、占地面积小、楼体栋数少，小区景观较少，但周边配套成熟。
2第二类为中小规模的楼盘，主要特征：位置主要位于城市南部，规模较小、产品结构以多层为主，有一定的景观，户型以120——130平米的三房两厅为主，且不同区域地段的楼盘售价相差稍大，整体均价在2000—2300元/平米之间。
3第三类为品质较高，产品结构一般为多层、小高及别墅的混合型小区，户型设计较合理，面积以200—230平米为主。此类产品的小区楼盘档次高、规模大而成为引导鹰潭市市场的主流产品。
房产市场分析
1城东南板块的周边配套比较完善，教育设施、文体设施、购物场所、休闲娱乐场所及其他的相关配套都比较完善，整个区域开发的时间比较早，目前很多楼盘的入住率都很高，带动了这一区域的人气和商气。总体来说这一板块与马鞍山主城区已经连为一体。居民生活比较便利。
2周边的教育设施配套完备，、城东南地块的项目从12月开始大量上市，整个板块各项目围绕着江东大道东西两侧展开，据统计在建和在售的项目总数大概有十个。
3城东南板块的周边配套比较完善，教育设施、文体设施、购物场所、休闲娱乐场所及其他的相关配套都比较完善，整个区域开发的时间比较早，目前很多楼盘的入住率都很高，带动了这一区域的人气和商气。总体来说这一板块与马鞍山主城区已经连为一体。居民生活比较便利。
4多层楼在该地块比较容易销售，小高层住宅也是近两三年来在马鞍山住宅市场中陆续登场，目前购房者对小高层住宅的接受程度还不是很高。部分楼盘的小高层住宅的销售压力比较大
5在该地块的东部有许多经济适用房和拆迁安置房，给各个楼盘提供了许多参照物，通过对比，各个在售楼盘的优势一目了然。经济适用房及安置房也为本区域带来了一部份的市场客户，可以为将来商业气氛的形成提供了相当的人气基础，预计未来在该地块的消费群体会有8万人以上。
6周边的教育设施配套完备，大大提升了地块的文化价值，将会带来一批高素质的优质潜在客户，同时也带来了很大的楼盘升值空间，具有更大的投资潜力。
7从户型来看，以两房和三房为主，面积主要在80-120平米左右，中小户型在各个项目的总体户型配比所占比例较大，占到了整体的50%以上，各个楼盘的户型设计都比较优秀，都做到了干湿分离、动静分开、餐厨一体、采光好等优点，非常人性化，设计处处以人为本。
8客群对物业偏好方面，都是首选多层，但对小高层和高层住宅也在逐步的接受，据置业顾问反应小高层和高层的销售还算不错，就整体而言，市场中多层住宅很受欢迎。整个市场中客户对户型面积偏好方面，以80-90平米的中小户型最受欢迎。
三产品项目分析
一优势分析
深业集团，中国地产50强，从深圳崛起，渗透全国市场，服务中国28年，对“诚信、稳健、规范”这一朴素理念的穷追不舍，让深业以永不满足的精神致力于品
质生活的营造。
作为定位全球的地产品牌，深业立足香港，致力于高端人居领域，探索更舒适的人居价值，并以国际化的高端主流生活为蓝本，适度超前地赋予产品更多人性化的贴心体验。
深业持28年豪宅修为，整合深港优势资源，2011年倾力打造诗城标杆级豪宅项目——深业华府，有雄厚的品牌实力做后盾，必定hold住马鞍山楼市！
1环境：环境幽雅，闹中取静，有集庆广场的优美环境
2地段：位于马鞍山市区，临近商业繁华地带，临近超市，医院，批发市场，马钢，蒙牛，星马公司等，上班很方便，生活，娱乐活动十分方便
3价格：价格十分优惠，和其它楼盘相比十分实惠，有房贷支持，按揭买房，减轻买房压力
楼盘名
称
价格开盘时间
泰和天成5550起
价
8月28日
东方明珠均价
6300
9月10日
朝辉首府均价9月10日
7300
伟星蓝山5265起
价
10月15日
绿地世纪城4210起
价
10月29日
4物管：本小区实行智能化管理，保证业主现代化要求，二十四小时保安守护，实行全封闭式管理有力保证小区业主们的安全
5小区设计建设;小区设计以天然为主题，楼层合理布置，有现代艺术广场，艺术，休闲与自然融为一体
二项目劣势分析
1交通，没直达的公交，
2物业管理；品牌影响力不够强
3房屋设计：种类繁多，有别墅，有小高层。层次不一
4没有娱乐设施，大型购物广场
三竞争对手分析
1细分竞争对手：金海岸名邸户型：与深业华府户型的比较
深业华府户型图展示
A户型
房型：四房三厅四卫
面积：142平方米
简介：
B户型
房型：三房三厅三卫
面积：100平方米
简介：
G户型
房型：四房三厅四卫
面积：156平方米
简介：
H户型
房型：四房三厅三卫
面积：136平方米
简介：
金海岸名邸户型有：A1户型5房2厅3卫：建筑面积约282.4平方米
A2户型5房2厅3卫;建筑面积约235.47平方米
A3户型4房2厅3卫;建筑面积约194.12平方米
A4户型4房2厅3卫。建筑面积约160,61平方米
金海岸优势1：户型种类繁多，选择多
2；三卫设计，将私密考虑最大化
3;精致布局，充分利用每一平米
4：户型方正大气，人生路途从此通畅
5：独立书房，超大阳台
6：餐厅独立采光
金海岸劣势：1小区规划不整齐
2楼型外观设计不新颖
3.小区外环境杂乱。
4.小区配套设施不足
第五节产品的定位
1深业华府定位是都市中境界所在，出则是繁华，入则为境界，都市别墅，只在城中存在，一栋别墅就是一个世界
2深业华府价格定位是中等偏上
3，价格要高开低走，保证品牌支持，预留楼盘销售力
第六节推广策略界定
一目标消费群界定
1目标消费者：高校老师，私营业主，批发市场业主，小商品买卖者，有一定经济能力的购买者
2年龄25--50岁
3家庭结构：三口之家，三代同堂，一家四口，五口等等
二卖点界定
生活理念
1家在身旁
2自然入室，有树林绿地
3宁静安详，幽雅恬静
4各种设施齐全，生活高雅，舒适
四广告表现
：
◀1.广告的主题: 城市文脉完美生活打造诗城奢华爱巢住宅新典范
◀2.广告的创意简介：多媒体广告：『一对情侣在不同地方表现得不同情感过程最后男生把带女生带到深夜华府的脚下凸显出男主角对女主角真挚的感情配背景语音解说最后突出深夜华府的居住理念』
平面广告：『正面：一对情侣携手奔跑指向深夜华府爱她到深夜华府尊贵生活从这里开始背面：关于深夜华府的特色介绍』
◀3.各媒介的广告表现
.平面设计
.文案
.电视广告分镜头脚本
◀4.各媒介广告的规格：多媒体：时间1分钟（±3秒）
平面：根据相应时间地点设定相应的海报规格
◀5.各媒介广告的制作要求：制作经费多媒体广告的时间控制要适当／1分钟（±3秒）及表达的内容及其效果要明确等
五媒体策略
通过多媒体广告和平面广告为主多媒体：可在电视台各大网站购物广场的广告大屏幕及广大群众能见的露天视频电视平面：通过发放广告海报张贴大型海报【含电子海报】还可利用公交广告车体等可移动广告及手机短信形式
六．预算分配
多媒体广告的投入相对较大平面广告的投入相对较小所以以平面广告为主要阵地再次可根据不同时间及时间段广告投入适当调整各节假日及人流高峰期适当增加广告投入