史尚林
摘要：当前中国经济发展处于从高速增长转变为高质量增长阶段，居民的生活质量也随着经济发展进一步提升。新时代发展理念使得居民旅游业的相关需求上升到了前所未有的程度，旅游经济的升温也为旅游房地产业的发展创造条件。利用旅游学和房地产经济学基本理论，通过对开封市旅游房地产业的相关分析，寻找影响旅游房地产业发展的多方因素并探讨其发展价值，对开封市旅游房地产经济阶段性发展提供建议和对策。
关键词：旅游房地产;开封;发展策略;居民住房;政策有效性
中图分类号：F293.3
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）07-0042-52
收稿日期：2020-06-06
1绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
在中国经济稳中向好发展过程中，房地产经济始终为推动中国经济发展的重要因素之一，盡管中国的房地产业受到宏观政策影响较大，但总体来说依旧取得了令人瞩目的成绩。在中国经济转型背景下，第三产业尤其是服务行业发展迅猛，据不完全统计，中国服务行业在中国国民生产总值所占比重逐年攀升。旅游业越来越受到消费者的选择和青睐，其蓬勃发展也彰显出中国消费类型从生存型消费向发展型消费转移。
近年来随着各地楼盘拔地而起，房价水涨船高，而呈上升趋势的楼房空置率也引发公众担忧，这一现象在中国拥有丰富旅游资源的城市尤为明显，日益激烈的房地产竞争迫使开发商寻找新的销售途径来降低费用负担。作为房地产业和旅游业混合产物，旅游房地产在经济发展的浪潮中具有独特的发展条件与开发价值。一方面，各城市特色旅游项目积聚的经济效应增加旅游房地产的市场价值，另一方面，旅游地产的开发回报可以进一步刺激区域旅游项目有效建设与长期运行。当前，中国旅游房地产总体呈积极发展态势，在部分以旅游业为主要发展产业的地区，具有“高投资”“高回报”“高附加值”的旅游房地产业已成为推动当地经济发展的新手段。
作为河南省黄金旅游线路三大旅游型城市之一的“八朝古都”开封，是中国中部省份唯—的“国家级文化产业示范区”，在国内外有很高的知名度。其坐落于河南省中东部，拥有着浓厚的历史文化底蕴。截至2018年底，开封市常住人口为550万人。毗邻省会郑州，便利的交通、丰富的旅游资源以及近年来得益于中原核心城市群规划建设与“郑汴洛”旅游经济圈的发展。开封成为中国12个未来最具发展潜力的城市之一，房地产经济具有很大的发展潜力。
“十三五”期间，旅游业作为开封市支柱性产业，为开封市经济建设做出巨大贡献，但与河南省其余两座旅游型城市一郑州和洛阳相比，开封：市旅游年总收人处于落后位置，年总旅游消费收入增长速度和旅游产业化程度均不及前二者，且存在着“粗放式”管理窘境。要想如期实现“国际旅游目的地城市”目标及一系列相应配套服务，开封市旅游业转型升级刻不容缓，这不仅需要从传统“一站式”单日游向以娱乐度假为主题的“休闲式”方向转变，同时应当加强各旅游景区配套设施并升级服务理念。拥有丰富旅游资源的开封在旅游基础配套建设方面具有很大的开发潜力，改变旅游产业经营模式，以满足城市旅游经济新常态相关要求，为其旅游房地产业提供新的发展空间。如图1所示。
1.1.2研究意义
理论意义：国外相关旅游房地产经济理论较为成熟，但旅游房地产及其理论研究在中国依旧处于筑基期，无论在定义统一还是在准则制定方面都需要进一步讨论与完善。另外，针对中国旅游地产具体的开发建设与运营的相关研究也处于初级阶段。本文在房地产经济学的视角基础上，就房地产业与旅游业二者融合发展进行研究，针对开封市现有旅游房地产模式展开分析，从而为旅游城市旅游房地产业发展提供建议。
现实意义：当前旅游房地产的出现不仅推动房地产商转变传统建筑和营销方式，还为丰富旅游资源，推动旅游产业复合型发展奠定了基础。同时，它可以对地方经济的稳健发展，城市对外知名度和影响力，以及中国整体城市化建设做出独有的贡献。
总体来看，两千多年的历史文化积累为开封市旅游房地产业提供丰富的设计元素与新型营销理念，从而使得城市整个旅游房地产业及其配套设施呈现出积极的发展趋势。但不可否认部分项目的盲目开发也对城市生态经济造成严重威胁，同时产业内部也存在着结构性问题以待解决。本文建立旅游地产开发模型，结合房地产经济理论对开封市旅游地产结构进行全面分析，必然会对现有资源要素的重新配置格局产生积极作用，从而找到适合开封市旅游地产开发的模式。
1.2文献综述
1.2.1国外旅游房地产研究综述
国内的旅游房地产相关概念是从国外引进并在中国特色本土化创新而成，受到地形地貌、气候、人文以及交通的影响。国外有关旅游房地产研究集中于产权式度假酒店、分时度假房地产、旅游不动产和赋闲房地产几个方面，现对有关研究成果进行综括。
Randall.S.Upchurch（2000）强调，分时度假就是旅游者通过购买等方式获得规定时间内房屋的使用权和度假权，这里的房屋主要是指旅游酒店或者私人公寓。Peter.Clever（2001）用实证研究方式对德国萨克森州旅游地产投资现状进行研究，认为未来长时间范围内，旅游地产会受到越来越多房地产商的青睐，究其原因是在发达国家，居民拥有更多的空暇时间与出游机会，这种旅游地产适应了休闲式旅游发展需求与消费前景。W.Hobson（2002）研究对象为旅游地产的销售问题，并认为通过建立私人度假旅游俱乐部不仅可以满足一部分消费者的特别需求，也为房地产开发商开发新楼盘提供思路。Bradley（2008）就旅游房地产项目对澳洲消费者的吸引力进行探讨，发现消费者对于房地产旅游产品的价值、效用、休闲等方面的认可还是很高的。尽管上述研究未明确指出旅游房地产概念，但其研究对象以及研究成果与本文所讨论的旅游房地产呈现出对照关系。
通过查阅国外文献发现“产权旅馆”“错时度假”反复出现于相关研究中，其中“错时度假”概念源自于20世纪六七十年代的西欧。彼时面向旅游消费者的沿海地产大量开发，受到高昂房价的影响，出现了多户家庭合购-套地产，分时使用的情况，“错时度假”概念应运而生，国外对于“错时度假”研究概括为发展潜力、消费群体、项目结构及市场销售等方面。此外，国外对旅游房地产的研究更多是在宏观经济发展指标的指引下，以尊重，市场经济基本规律为原则，通过实证研究探讨如何进行合理开发来满足旅游消费者和房地产商的双向供求，而对理论性研究缺乏统一的论证思路，因此旅游房地产相关概念在引进中国后，在中国进行了本土化吸收和改良，以适应社会主义市场经济的需要。
1.2.2国内旅游房地产研究综述
中国对于旅游房地产的相关研究与实践始于邓小平同志南巡，历经二十余年的发展，旅游地产在中国沿海城市拥有着广阔市场与消费群体，但.是在中国中西部省份关于旅游房地产的探索与制度法规依旧模糊，相关产业在区域间出现较大发展差异。因此从整体上看，中国旅游房地产与欧美发达国家相比还具有很大的发展空间与研究价值。
与国外不同，国内对旅游房地产的研究以房地产为主要研究对象，旅游业则侧重于补充。陈卫东最早研究旅游房地产相关问题，对旅游地产的建设方式与影响因素着重探讨，并根据当时实际条件对我国旅游地产开发模式及其可行性进行归纳。近年来，国内产业和学术界对于旅游房地产的关注开始处于上升阶段。欧阳轩、刘蕾等（2013）通过对咸宁市旅游地产的研究认为季节式消费断层是中国一些旅游城市存在的共性问题，从而对旅游地产的发展产生不利影响，强调通过培育旅，游综合体和加强专业化服务来保证旅游房地产的可持续性发展。。罗福周、杨俊平等（2013）以西安市房地产业和旅游业为例进行实证分析，利用计量经济学模型与Granger因果检验法推断出旅游业发展水平和房地产业发展水平之间具有长期均衡的关系，为西安这座国际旅游城市發展提供良性思路。李俏燕（2014）着重对西南省份贵州省通过“旅游+地产”结合方式来帮助山区少数民族脱贫攻坚进行论述并为西部省份脱贫提供方案和对策宋家富（2015）对限购背景下的北京进行研究，得出我们的旅游地产仍处于发展初级阶段且存在着严重的同质化问题，认为城市的旅游房产应该以政府为主导、以民族文化构造为底蕴、以高规格的设计为引导的现代化开发战略，并实现对现有资源的最大程度挖掘。侯文丽、王俊杰等（2018）基于三亚旅游房地产的发展背景和现有的发展水平，分析认为三亚市旅游房地产发展还处于萌芽期，应当加强相关制度完善和品牌文化建设，并提高服务的多样化，使得城市旅游房地产业具备更好的投资吸引力。胡北明、黄俊（2020）基于贵阳市房地产业数据并建立回归模型，认为城市旅游发展推动其房价上涨的主要途径是通过吸收外来人口进而提升区域城镇化水平来实现，并为房地产业市场调控、实体旅游经济等方面提供建议。
随着旅游业为中国经济做出越来越重要的贡献，旅游房地产也日益受到重视。中国对于旅游房地产的学术研究也从初始的理论性研究转到实证性研究并加人了越来越多的数学因素，研究内容也基本覆盖了旅游地产的运作方式、投资渠道、营销手段等各个方面。这些研究成果不仅为中国旅游房地产的健康发展提供积极思路，并进一步拓宽区域经济发展新方向。由于缺乏统一性共识，中国关于旅游房地产的研究多立足于具体城市进行数据与实践分析，缺乏理论性研究材料的撑持。
开封市是中国的历史文化名城，相关资源十分丰富，将旅游业和房地产业有效合并，需要妥善处理好二者以及城市文化、历史、精神等多方面的联系，保证宏微观多措并举，从而更好发挥旅游房地产的职能，在推动相关领域的可持续发展，具有很大的潜力和价值。
1.3研究内容与研究方法
1.3.1研究内容
本文首先对旅游房地产研究背景进行介绍，侧重于旅游地产的开发方案与营销模式，强调了旅游房地产在中国发展的重要意义。接下来将以开封市作为研究对象，通过采取理论加实证的方式分析开封市现有的旅游房地产开发模式，找出其开发特色并为同类城市发展旅游房地产提供借鉴。1.3.2研究方法与创新
采用理论加实证的分析方式，在翻阅文献学习国内其他城市旅游房地产开发成果以及发放问卷的基础上找出旅游房地产的影响因子，并通过数据分析软件对所获资料进行分析并建立数据模型，对开封市现有的旅游房地产开发模式进行评估。通过采用SWOT分析法、波特五力模型分析法等方法对开封市当前旅游地产市场营销方案展开分析，另外文中涉及对旅游地产文化方面的研究，可以弥补相关研究的局限性，并对相关产业经济的发展提供良性建议。
2开封市旅游房地产发展现状与环境分析2.1旅游房地产的涵义及特点
2.1.1旅游房地产涵义
随着20世纪六七十年代西欧“错时旅游”的兴起，旅游房地产应运而生。作为中国改革开放的前沿区域，海南省是首个引进旅游房地产概念并进行实施的地区，如“分时度假”旅游酒店的经营和度假小镇的开放，具有里程碑的意义。中国对于旅游房地产尚未有统一的注释，但国内学界普遍倾向于沈飞的观点。他认为旅游房地产是指借助城市及其周边区域丰富旅游资源（包括自然景观、文化景观、人文景观、非物质景观等），实现旅游与休闲相结合，体验与观赏相配套的经营方式，从而使得其兼具观光与度假功能而拥有一定的特色从而进行开发与投资、建设与运营的地产类项目。
笔者认为旅游房地产就是以现有的旅游资源和配套服务为载体，具有人文自然景观和一定区域特色，并与固定的居所相结合，二者互为表里，共同组合成-个旅居结合的，容“吃、住、行、游、购、娱”六大功能要素于一体的大型旅游休闲社区。此过程不仅限于房地产投资开发和开盘销售，还有一系列长期经营的规划与管理贯穿其中。
开发旅游房地产需要满足以下几个条件：
其一，项目要充分体现区域文化特色与人文风貌，具有特定的设计主题;
其二，保证前期建设与后期运营的一致性，具备容纳固定消费群体的能力;
其三，选址应当处于人流交通便捷处，拥有完善的基础设施与配套服务。
2.1.2旅游房地产特点
作为市场经济发展的产物，可以发现旅游房.地产拥有房地产业基本特征，但其表现形式归属于旅游业延伸项目，具备传统房地产业所不具备的项目特征。
其一，旅游房地产资金不仅需要用于前期设计建设，同时还需要投人后期相关旅游项目的运营，资金链较长且回收周期长;
其二，旅游地产作为旅游业衍生品，需要拥有集度假休闲和观光旅游的配套实施，受到旅游淡旺季的影响，维护成本面临较大压力;
其三，旅游地产的寻址应当结合旅游与地产的双重属性，保证投资区域自然、人文、生态的独特性，具备自身竞争优势;
其四，旅游地产的顾客群体主要为拥有一定度假机会与时间的中高收入消费者，从而要求旅游房地产住宿以及配套项目让消费者在既定时间内拥有更好的体验感和满足感，从而实现效益最大化;
其五，作为一个综合性地产类开发项目，旅游地产所具有的度假、休闲、文旅等功能可以创建一个良性的商业循环系统，对周边产业价值提升具有带动作用。
2.2研究区域概况
2.2.1城市基本情况介绍
开封简称“汴”，为河南省中原城市群中心城市，是中国历史文化名城，素有“八朝古都”美誉，位于河南中东部平原，北接黄河，南邻许昌，西近，郑州，东望商丘，迄今已有4000余年历史，自古以来文人墨客多会于此，从诗句“西自黄河东至淮，绿影一千三百里”可想象出当时的开封何等的壮丽，滋养出的“宋文化”在国内以及东亚地区影响深远。作为知名画作《清明上河图》的临摹对象，丰富的旅游资源与人文景观是开封对外交往的重要名片。开封市现为中国（河南）三大自由贸易试验区之一，也是黄河黄金经济圈核心城市，随着郑州大都市区的加快融合和鄭汴洛一体化的进一步发展，汴梁城拥有着迈向新生的巨大潜力。
查阅相关数据资料得知，2017年，开封市全年接待国内外游客5862.6万人次，旅游总收入为483.20亿元，而截至2018年底，全市共接待游客6806.8万人次，旅游总收人为602.2亿元，同比2016年分别增长16.1%和24.6%，旅游业在全年生产总值所占比重呈上升趋势。截至2018年底，开封旅行社和星级饭店个数分别为36家和13家，拥有旅游景点23处，其中A级景区18家。
2.2.2开封房地产现状分析
从郑汴优化整体布局来看，开封市房地产价格呈现出“北高南低，西进东退”的特点，受到宏观调控的影响，房价总体走势平稳。其中以鼓楼为坐标的城市中心地带以其便捷的地理优势占据了开封市房价榜首位置;以金明广场为城市新坐标的开封西区随着与省会郑州日益紧密的联系，拥有广阔的扩建规模与投资方向，房价也一路走高;尽管东区拥有着完善的基础设施与社区服务，人口也相对密集，但作为老工业区，现有及搬迁遗存工业建筑林立，对周边环境影响较大，因此东区近几年未有大型楼盘开发，民用楼群也以20世纪末21世纪初风格为主;与南区相比，开封北区拥有临近黄河的优势，随着东京大道以及更偏北位置的复兴大道的投人交通运行，周围的楼盘价格也是水涨船高，现代化的交通与舒适的居住环境使得北区受到投资者的追捧。
通过数据比对得出，目前开封市房地产业发展火热且各房地产商竞争激烈，且以向阳户型吸引住户。小户型较少但最受新兴职业工作者需求，中大户型则根据其地理位置呈现出不同的销售结果。整体来看开封市现完工楼盘较多，城郊区域尚有在施工楼盘，房屋库存相对宽裕。如表1所示。
3对开封市旅游房地产的市场分析
近年来，得益于开封市蓬勃发展的旅游行业，开封市各种投资于旅游房地产的项目也在快速进步。例如以清明上河园为依托的“东京梦华”项目是中国首个城市整体地产类工程;由开元旅业打造的开封西区新坐标开元广场及开元盛世建筑群体;位于开封西湖带有港资背景的改善型高档住宅碧水蓝城以及氤氲历史文化气息的朱仙镇国家文化生态旅游示范区等。
3.1开封市旅游房地产的优势与机会分析
3.1.1丰富的旅游人文资源是开封旅游房地产发展的前提
无论是延续唐宋风格的园林建筑，还是庙会灯盏传统民风文化，亦或享誉中外的中华名吃，开封以其独特的旅游文化魅力每年吸引大批国内外游客慕名前来，向世人展示其几千年来的历史积累和文化积淀。
近年来，尽管开封市接待国内外游客人数和旅行社数量呈上升趋势，但无论是旅行社接待人次还是星级宾馆接待人次均在下降，分析表明开封家庭自驾游越来越受到消费者欢迎，由此也推动了旅游地产业的发展。如图2所示。
3.1.2优越的区位优势是开封旅游房地产发展的重要保障
丰富的旅游资源是实现旅游房地产经济价值的重要因子，但确保游客可进人性则是旅游房地产可持续性发展的关键因素。随着郑开城际、郑徐高铁的开通运营，往返于郑汴两大城市之间最短18分钟城际铁路到达，极大地促进了开封旅游的便捷性;独特的地理位置以及交通区位条件使得开封成为周边城市消费者周末度假首选之地，也为开封市“时权酒店”等房地产板块发展带来生机。
3.1.3后发是开封市旅游房地产发展不可多得的巨大优势
中国经济正从高速度增长模式向高质量增长趋势转变，而房地产业也会从最初的狂热转为稳进理性开发。开封市可充分借鉴同类旅游省市旅游房地产发展经验，扬长避短并找到适合本市旅游房地产良性方案，逐步成为中国旅游房地产业翘楚。
3.2开封市旅游房地产业劣势及威胁
3.2.1旅游房地产形式单一，缺乏特色
走访开封市多条旅游街区可以发现绝大多数建筑外表都是依照宋代风格设计，但内部风格及其搭配却为现代风格，缺乏独特性元素。同时，部分商铺处于现代化楼群中却采用古代建筑风格，与整条街道建筑风格明显不搭配。
3.2.2景区项目集中，旅游房地产业项目铺展受限
开封市现有旅游景点大部分集中于龙亭区，因此许多游客可以通过自驾形式游览景区。景区周边的老式建筑，民宿居住风险较大，而周围旅店式住宿价格偏高，尽管群众对旅游房地产具有较高的投资热情，但商业用地资源紧张，且受文物遗迹保护影响开发难度较大。
3.2.3城区人口规模有限且人口老龄化现象加剧
作为中国菊花名城，开封市城区以大力发展旅游产业和保护传统文化建筑为首要任务，缺少新型大规模基建使得开封城区人口增长受限;较慢的生活节奏让大量青年劳动力向省会郑州聚集，开封市人口趋向老龄化。
3.2.4旅游房地产普及率偏低，尚未占有明显优势
从市场搜集信息来看，尽管近几年业内人士对开封市旅游房地产业开发普遍看好，但开封市缺少专业旅游地产人员且缺乏必要的管理运行体系和监管措施，且郑州东区日益强劲的房产项目吸引了部分消费者眼球，因此开封市旅游房地产受到信息不对称的影响并面临郑州东区房地产的冲击，需要通过建筑设计创新和营销最大限度地挖掘现有的消费资源。
通过走访开封城区以及城郊居民并以发放问卷形式获得数据，发现开封市目前旅游房地产需求量大，相关旅游房产也是开发-批，成功一批，越来越多的人们愿意获得旅游房产的短期使用权，体验昔日大宋繁华。如今旅游房产市场的需求量是可观的，有着良好的市场前景。然而，旅游房地产需求者很难找到合适的房源，巨大的搜集成本阻碍了旅游房地产有序发展。
4开封市现有旅游房地产类别及其模式
本文采用问卷调查和对文献资料的整理来对开封市旅游房地产的整体水平进行分析。笔者从旅游地产的市场角度来设置问卷，并从消费者的角度来说明旅游地产在开发过程中应当避免的误区。研究采用问卷抽样的方式取得样本，问卷对象为2019年开封菊花节期间的游客群体，共收回问卷420份，其中有效反馈406份，14份无效反馈，问卷有效回收率为96.7%。
从问卷反馈结果来看，87%的受访者会选择在.开封市区置办房地产。受到问卷发放地和问卷对象年龄影响，“养老”为中老年龄受访者选择置业最大考量，而青年答卷者的考量因素为度假或投资所用。据调查显示，随着城市老龄化程度的提高，开封悠久的历史文化和较慢的生活节奏正在吸引更多的非本地中老年人前来购置房产，因此将带有老年保健等服务的旅游房地产开发将会受到投资者的青睐。
根据国内外已有的关于旅游房地产理论研究并结合开封市现存的旅游地产实际情况，可将本地区的旅游地产分为以下四类。
4.1旅游住宅地产
旅游住宅地产指与现有的旅游资源和周边丰富的商业机会保持密切关联而进行开发的房地产，在时空上实现“住旅”一体化。旅游住宅地产现在开封需求强烈，受到追捧主要是因为与开封知名景区保持便捷的公共交通，基础设施健全且开销与旅游景点地产相比较为便宜，并符合传统的居住理念，消费者为在度假期间使用而购买该类房产，在非度假期可以交付中介进行出租或让亲朋用于假日居住。旅游住宅地产的选址受到文化区位、交通区位、商业区位以及政府相关政策等多方面影响，当前开封市住宅地产在开封西区和北区有密集分布，较著名的有世纪豪苑、开元华庭等。
以世纪豪苑地产项目为例，处于开封龙庭风景区辐射范围内，东接宋都御街，南邻西门大街，整个地上项目面积有15万平方米，是一项集高档住宅与商旅于一体的多功能地产项目。该项目采用“天圆地方”的贵族居住设计理念，建筑风格高贵大气，将用天然石材做成的外景与仿宋式房顶结合在一起，使得整个项目与周边景观浑然一体。社区内建筑密度低且绿树成荫，89-120平方米不等户型可以满足不同消费者的居住需要，内部现代化的电梯洋房也提高了业主生活舒适度。
4.2旅游商业地产
旅游商业地产指在整个旅游区域范围内（区内以及部分外围地区）提供旅游相关服务（如景区介绍、文玩销售、餐饮住宿）的旅游文化步行街、文玩纪念品商店、旅游餐馆和休闲式氧吧等建筑物群体。随着开封市接待游客量的增长，带动了城区有旅游性质的商业街的繁荣，如书店街、宋都御街每日人流量比肩接踵，周围的店铺门庭若市，巨大的商业潜力自然是吸引了众多投资者。以和大宋皇宫毗邻的书店街为例，这条寸土寸金的街道整体呈宋代建筑风格，不仅有经历百年风雨沧桑的老店“晋阳豫”“包耀记”，也有现在受到年轻人喜爱的COCO奶茶和各类服饰小店，每至夜晚灯火通明的街道则和不远处热闹的夜市遥相呼应，繁华的景象推动其周围商铺租金达到一个又一个的峰值。开封市旅游商业地产属于点轴式的空间模式即与传统古城布局一致，古城商业沿着中轴商业街向外扩张，各条支线随着主干道布局的饱和而向外扩张，向古城西部及北部蔓延，不断填补城内尚未开发区间，形成“环环相绕”式的商业建筑布局。
4.3旅游景点地产
旅游景点地产是指在旅游景区内专为游客打造的具有观光、休闲、体验等功能的建筑及关联场所，如开封小宋城、启封故园、大宋武侠城和刘家传统民居。此类建筑并不对游客出售，产权不发生转移，仅做为游客短途游览休憩，大部分属于旅游衍生物，依托现有旅游资源而进行伴生式发展。开封市城区参观及盈利旅游景点围绕宋都御街呈环形分布，因此旅游景点地产也具备着相应的分布特点。
以东京梦华项目为例，该项目将位于开封市内景区南北两侧的龙亭湖和包公湖连接在一起，全长1.9公里，涵盖城区内多家A级景区。该项目基于宋代文化和建筑风格，总占地面积约100万平方米，造价高昂，旨在打造一项融合居住、商业、旅游、教育于一体的复合型旅游地产。该地产不仅满足了对原滋原味的宋式生活体验的向往，同时还建设有学校、养老公寓、康护中心等配套设施，成为越来越多来汴游客的首选之地。
4.4旅游度假地产
旅游度假地产是以游客为主要供给对象，用于旅游休闲度假的各种类型房地产，包括星级酒店、主题特色酒店、度假村、家庭旅馆等。开封市旅游度假地产属于点线面结合的布局方式：①黄河风景区自然风光优美，但受到土壤水文的影响，可用于旅游居住的建筑较少且风格老旧，以家庭农庄为主，在黄河沿岸零星分布。②在城区核心旅游区域如清明上河园、中国翰园碑林游客密集，商业发达，面向不同类型游客的酒店、民宿、度假村等住宿效果优越，衔接性好，围绕景区呈面状分布態势。随着国外时权酒店引入中国并发展成熟，旅游度假地产与旅游住宅地产本质在功能和目标市场上有重叠之处并日趋融合。
2019年开封市房地产均价为6940/平方米，在岗职工平均薪酬为5118元/月，假设普通3口家庭，（劳动力人数为2人）以分期付款方式在开封北区购买110平方米的房屋，选择首付30%，尾款分20年还清。则若按照住房消费占月总消费额上限30%标准来算，则给新生一代年轻家庭带来较大的偿还负担。尽管开封市尚有大量土地资源尚待开发，但缺乏必要的商业、文化、医疗、教育资源，存在土地闲置现象。此外，随着开封市旅游产业的不断发展，外来投资者成为当前开封楼市销售的重要群体客户，此类客户偏爱相关设施齐全的带有旅游性质的楼盘如开封欧洲小镇且其拥有较强的付款能力，从而推动此类楼盘价格上扬且导致许多经济适用房转为商品房，进一步加剧本地购房者购房负担。
5开封市旅游房地产开发建议
5.1科学定位、精准施策
开封市旅游房地产业要取得持续性发展，前期合理规划十分重要。首先要依照开封市自身城市布局与人口特点，针对不同年龄人口进行合适的房产项目开发是开封市旅游房地产发展的重要依仗。根据对有效问卷的数据分析发现，随着城市老龄化人口的增多，现有的养老房产受到中老年消费者的青睐，因此在旅游房产中适当加入些面向老龄人口的设施及其服务是开发商应当考虑的因素。同时作为一个关联性极强的行业，旅游房地产的发展离不开现有旅游资源的支持，因此在开发过程中要凸显建筑群体的旅游价值，每个房产都应该具有自身特色，切忌照搬照抄。此外承担着多项职能于一体的旅游房地产的前期要进行科学选址，使得建筑物可以满足基本的通勤需要，相关资源也可以进行合理分配。
5.2先保护、后开发，旅游和房地产同步
随着开封小宋城及周边地产业的成功运作，证明先旅游后地产的方案是可以进行广泛推广的。而其通过当地的文旅资源，促使范围内消费集中，随后开发住宅、商业和其他项目的发展方案能有效地保证项目的持续运营和长期回报，最大程度的利用好区域土地并提升其价值。
作为一个拥有丰富旅游资源的城市，开封市2018年的旅游接待量达到6806万人次，实施“先保护后开发”的发展模式有利于保护国内唯一“城叠城”遗址风貌并对相关资源进行最大化的保护使用。不可否认现在有不少旅游房地产项目假借“旅游+地产”名义来宣传其楼盘，实际用手，上的土地资源大肆开发普通型住宅，与其宣传严重不符，这往往对历史遗迹和文化进行不可恢复的破坏。如果基本的旅游资源不再存在，那么旅游房地产开发又从何谈起。因此，在楼盘设计和建设过程中，应注意对当地自然和人文景观资源的保护。
5.3利用现有条件发展旅游地产综合体，在特色开发、专业服务基础上满足人们对度假型地产的多元需求
根据对上文四种旅游房地产开发模式的分析，当前旅游住宅地产在开封具有很大的发展空间。作为一种新的房地产开发模式，该项目将度假、商旅、生活等一系列元素融合在一起，代表了一种全新的生活理念并势必在今后一段时间内引领中国旅，游城市的房地产发展潮流。在此基础上，由于开封市每年都会举办大型庙会和节日庆典，旅游度假地产的兴起也势在必行，这就要求引进专业化的服务管理团队，实现精细化管理，从而可以让星级酒店不仅可以获得短期游客，同时也可以承办各种年会活动以及会议等，进而满足不同群体的需要。只有充分利用好开封市自然物质资源和旅游文化景观，带有综合性特征的开封旅游房地产才能获得更好的发展机会，成为助力开封经济发展的新引擎。
6结语
“避免盲目复制，走规模化发展道路”是八朝古都开封打造自身特色旅游房地产品牌的核心竞争力。开封市旅游房地产业的优化升级既需要发挥政府统一指挥，统筹推进，也需要尊重市场客观经济发展规律，符合消费者居住和生活需求。通过旅游房地产业内部各要素的均衡协调发展来刺激整个产业的不断升温，伴随着旅游业的蓬勃发展并确保“一地-策"的设计理念，保证人与自然的和谐，为城市发展与经济提升做出贡献。
参考文献：
1.胡北明黄俊.旅游发展对城市房地产价格的影响研究——以贵阳市为例.价格理论与实践：1-4【2020-06-23】.https：//doi.org/10.19851/j.cnki.CN11-1010/F.2020.02.049
2.侯文丽王俊杰宋明雪尹润秋.三亚市旅游房地产长效发展之建议.内蒙古科技与经济.2018.03
3.陈玉英.历史文化名城核心休闲区的形成及其驱动机制——以河南开封为例.云南师范大学学报（哲学社会科学版）.2016.48（04）
4.Maria FiorellaGranata，ValeriaScavone. A Description Model for Regeneration through Urban Tourism in Rural Towns with Underused Historic Real Estate. Elsevier Ltd.2016.223
5.刘天.旅游地产开发模式评价研究.湖北大学.2016
6.陈晗.开封市MJ文化旅游地产营销策划研究.华北水利水电大学.2016
7.马子森.国内外旅游地产综述.现代企业.2015.09
8.朱晨飞.旅游城市的旅游地产开发模式研究郑州大学.2015
9.宋家富.北京市旅游房地产发展研究.广西师范大学.2015
10.宿琛欣.西安市文化旅游地产开发模式的选择与评价.西安建筑科技大学.2014
11.黃猛.武汉城市圈旅游地产发展态势与投资规制研究.湖北社会科学.2013.07
12.羅福周杨俊平韩言虎.房地产业与旅游业发展关系的动态计量研究——以西安为例.西安建筑科技大学学报（自然科学版）.2013.45（03）
13.HonggangXu， YuefangW u，Geoffrey W all.Tourism Real Estate Development as a Policy Tool for Urban Tourism： A Case Study of Dali and Lijiang， China.Taylor & Francis Group.2012.8（2）
14.Ai-juanChen， YueHan，Xiao Tan. Analysis of Tourism and Landscape Engineering on Real Estate Impact Based on Correlation.Elsevier B.V.， 2011.01
15.丁少华.区域旅游地产发展研究.云南财经大学.2011
16.Marianna Sigala.A supply chain management ： approach for investigating the role of tour operators on sustainable tourism： the case of TUI.Elsevier Ltd.2008. 16（15）
17.John C Crotts，Richard L Ragatz.Recent US timeshare purchasers： Who are they， what are they buying， and how can they be reached？ .Elsevier Ltd.2002.21（3）
18.Randall S. Upchurch，Kurt Gruber.The evolution of a sleeping giant： resort timesharing. Elsevier Ltd. 2002.21（3）
19.Robert H. W oods.Important issues for a growing timeshare industry.Elsevier Inc.， 2001.42（1）