作者简介：
赵奉军，经济学博士，杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授。
中国人民银行调查统计司2020年4月下旬发布了一份城镇居民资产调查报告，数据显示我国城镇居民户均拥有1.5套房，住房拥有率（下文用自有率代替）为96%，即使是收入最低的20%的家庭住房自有率也高达89.1%。这份报告引发了大量的讨论，本期笔者就其中的关键数据一住房自有率谈点个人看法。
住房自有率是房地产市场的一个重要指标，它衡量的是所有家庭中有房家庭的比例。这个比例并不是越高越好，即使是最理想的状态，这个指标也不是100%。有些人可能想不通，没钱买房只能租房另当别论，难道家家户户有自己的房子不是一件好事吗？
事情没这么简单。1996年，英国经济学家Oswald发表了一篇论文，他的研究发现，住房自有率如果上升10%，失业率会上升2%。他的解释是，过高的住房自有率会使得劳动力的流动受阻。尽管“安居”与“乐业”联系在一起，但拥有了自己的房子后迁移成本会迅速上升，民间素有“搬家穷三年”的说法。远方即使有很好的就业和生活机会，要背井离乡（家）也不是能当机立断的事情，尤其是对一些中年人来说更是如此。
由此也能理解年轻人的住房自有率为什么这么低。传统的解释是年轻人收人低买不起房。其实未必全是如此。很多年轻人工作流动性大，他们的人生需要在多次的“试错”中找到自己最适合的职业和地方。如果需要来一场说走就走的旅行，那自有住房反而成了累赘和负担。不过，Oswald的结论并不是没有人反驳，另外一些经济学家得出的结论就不一样。反驳者认为，尽管拥有自己的住房可能确实降低了劳动力市场的流动，但是有了自己的住房后就会更主动融人社区和城市，其社会交往空间更广，与他人联系更紧密，失业之后相对于租房者而言也会有更多的工作机会，其失业持续时间更短，所以总体失业率未必更高。
除了对劳动力流动不利外，我在前期专栏中曾经提到，房价短期波动性其实远高于房租，拥有住房就得面临这个房价波动的风险。尽管一些人说自有住房可以不去管房价波动（反正自住），那也是不对的，财富的变动会影响个人的消费和储蓄，即使只有一套房也会有显著影响。在极端情形下如果有房贷的房价跌去首付，如1997年我国香港地区和2008年美国，对金融市场和个人行为的冲击就会放大（香港首付比例高冲击小一点）。正因为如此，一个良好的租赁市场非常重要，因为它能避免劳动力流动和房价波动的风险。
尽管有上述两个弊端，自有住房的好处或收益也非常明显。古今中外，能拥有自己的房子，都是人生一件值得庆贺的大事。我的老家，农村新屋落成，一定要大宴宾客;在美国，所谓的“美国梦”其实现的标志也是一套郊区的自有住房。对个人或家庭而言，购买或拥有自有住房还可以获得资本增值收益，更可以用作抵押工具或创业的原始资本。尽管每个月还按揭很辛苦，但那是一种强制个人储蓄和财富积累，能避免储蓄拖延症和年老后储蓄缺乏的困窘（关于买房者和租房者的财富积累机制和速度是否有差异，有待进一步讨论）。在其他方面，比如户主健康水平的改善、子女教育成绩的提高以及主觀的居住和生活满意度增强都有文献支持。
估计读者很难理解自有住房还会改善户主健康水平和提高子女成绩（有房子的人更幸福快乐容易理解）。我稍作解释。其一，自住者相对于租房者而言，会有更大的动机或激励维护房子的完好性，住房设施的完整性能提供有利于居住者身心健康的良好环境。其二，房屋自有者相对于出租者而言居住状况更稳定，他们搬家的频率要小得多，这种稳定的居住状态有利于他们了解居住周围的各种社会医疗设施，这也会有利于他们的健康。其三，住房所有权本身就是一个能提供健康的很好的资源，例如针对老人的反向抵押贷款。至于对子女成绩的影响机制，解释如下：首先，要拥有并维持一套自己的住房，父母亲必须拥有一些必要的技能，这些技能包括家庭内部的收支纪律和住房的维护，父母亲言传身教子女耳濡目染，更有利于他们融人社会;其次，住房的邻里属性是决定住房的特征价格的一个重要方面，这意味着如果街区的孩子出现不轨行为将降低街区的房产价值，这使得住房自有者从自身利益出发会关心街区孩子的行为;最后，拥有自住住房的人流动性更少，居住稳定有利于父母监控孩子的学习和其他行为，从而提高孩子的学习成绩。其他的渠道还包括自有住房有利于提高父母亲的自尊，以及更积极参与构建当地社会关系网络，这些都是有利于孩子成长的。
理解了自有住房的利弊，就应该明白提高住房自有率万不可用力过猛。落实联合国提出的“人人享有适当住房”并非要求人人拥有住房。在这方面是有前车之鉴的。在2008年全球金融危机前，美国小布什政府通过各种金融创新，降低首付比例甚至降到零首付，鼓励低收人阶层买房实现“美国梦”，到2004年4季度，美国住房自有率达到创纪录的69.2%。结果2008年房地产泡沫破灭后出现大量止赎案例，住房自有率最终又降下来了。小布什上台前（2001年4季度）美国住房自有率为67.5%，下台时（2009年1季度）为67.3%，其他功过我们不做评价，至少在提高住房自有率上面基本上是无功而返。截止到此文写就，2020年1季度美国的住房自有率为65.3%，最高的州是特拉华州79.8%，最低的纽约只有53%。有些旨在提高住房自有率的政策比如我以前讲过的房贷利息抵税，结果也会资本化到房价中从而提高房价，因而住房自有率也无法提高;另外一些国家，比如德国住房自有率只有44%，瑞士的住房自有率更低，瑞士甚至对自有住房的虚拟租金收入合并征税，这在中国是不可想象之事。
对我国而言，包括台湾地区在内（台湾数据为84%），我国的住房自有率确实是比较高。我国的高住房自有率有房改的因素，有同样历史背景的一些东欧国家的住房自有率也很高，比如罗马尼亚住房自有率高达96.1%。我国并没有如美国那样按季度公布全国、各州和75个大城市的自有率和空置率数据。一些针对我国住房自有率的调查结果差异很大，比如国家统计局住户调查办公室（2011）给出的数据是89.3%，西南财经大学（以下简称“西财”）的中国家庭金融调查中心2017年给出的数据是90.2%，北京大学中国家庭追踪调查中心2018年的数据是74.9%（笔者根据该中心提供的数据以“家庭成员拥有完全或部分产权”作为自有住房家庭计算）。不过西财的调查在最近两年区分了住房拥有率和住房自有率。比如城镇有90.2%的家庭拥有住房，但居住在自己住房的城镇家庭只有80.8%（西财将前者定义为拥有率，后者定义为自有率）。职住分离、人口流动以及陪读等导致很多实际上拥有住房的家庭租住在外地。
可能这些调查还不够权威，那么可以参考一下“六普”数据。2010年第6次人口普查中10%抽样的住房调查中，将城镇居民住房来源分为自建住房、购买商品房、购买二手房、租赁其他住房、租赁廉租房、购买经济适用房、购买.原公有住房、其他等。汇总后城镇居民住房自有率与北大2018年的调查数据相同，也是74.9%。进一步细分城市和乡镇，则城市住房自有率会降低到69.8%（乡镇的住房自有率为83.2%）。
考虑到上述数据，回过头来再看央行的调查结果，我对96%的城镇住房自有率是很怀疑的（即使是如此之高的住房自有率，也不要以为住房市场需求已经饱和，不考虑职住分离和城市分化，存量住房的更新改造也是一个很大的市场）。今年是2020年，不出意外，我国会在年底开展第七次人口普查。明年此时应该会有城镇居民住房状况的权威数据，我预测普查出来的住房自有率数据不会超过80%，让我们拭目以待。