马培银
摘 要：房地产行业市场竞争加剧，宏观调控限制着企业的发展，房地产企业面临着巨大的生存压力和挑战。在这一社会背景下，企业要想打破困境、更好地提升企业对外部环境的适应能力，就必须要充分借用全面预算管理工具，实现企业精细化管理。本文以房地产企业为主体，研究全面预算管理体系建设的有效路径。
关键词：房地产企业 全面预算管理 体系构建
一、房地产企业开展全面预算管理的必要性
对于房地产企业来说，实施全面预算管理是基于宏观经济政策和微观市场环境，制定合理的发展战略，统筹协调企业的长期经营计划和短期效益目标，确保企业在项目筛选、投资决策、项目立项、施工设计、开发建设、市场销售、资金统筹、税务筹划等各方面有机结合，形成系统化的管理流程，增强企业的风险抵御能力，进一步促进企业稳健发展。
二、房地产企业全面预算管理实施过程中存在的问题分析
（一）组织机构方面
目前，市场上大部分房地产企业在现代化管理体系建设过程中，都已经意识到了全面预算管理的重要性，但因管理层对全面预算管理认识存在偏差，认为预算管理仅仅是针对资金方面的控制，因而，往往将预算管理工作落实到财务部门层面上，即由财务部门牵头主导预算工作。财务部门承接管理层的预算编制任务上传下达工作，而实际参与到预算编制活动中的仅仅包括各职能部门的经理，基层人员参与较少会影响预算管理的可执行性，甚至会造成预算实施受阻等现象。
（二）预算编制方面
房地产企业往往以开发项目作为经营业务单元，通常，开发项目不仅需要投入大量资金，还要经历较长建设周期，短期三到五年，长期则要十年。以开发项目作为预算管理的基础时，需要企业协调好年度预算与项目预算间的关系。但目前，大多数房地产企业存在着年度预算与项目预算衔接不畅的问题，过于重视年度业绩和项目绩效的达标，项目预期收益成效不足。另一方面，在项目预算编制过程中，企业为了简化预算编制程序，往往采用简单的增量预算法或定期预算法，没有立足于外部经济环境形势和政策变化趋势，对企业实际情况结合较少，预算灵活性较差，一旦外部环境发生重大变革，将会直接影响预算执行效率。
（三）预算执行方面
预算执行是细化和落实预算目标的行为，基于预算编制内容和预算调整程序有序开展;同时，预算执行环节也需要相应的监督机制作为控制手段，保证预算执行与目标导向的一致性。但目前，部分房地产企业存在着预算执行过程监管不严的问题，一方面，企业缺乏健全的预算资金支出审批机制和预算监督机制，企业往往由各职能部门经理实施预算监督和反馈工作，但对预算执行实际情况缺乏实地调查环节，超预算和预算外事项审批缺乏规范流程和制度保障，造成预算控制乏力;另一方面，预算分析方法较为单一，仅仅针对预算执行进度与预算目标差异性进行分析，很少有相关负责人分析预算值与实际值产生较大差异的根本原因，预算没有得到及时调整，反而造成预算管理偏离项目实施实际情况。
（四）预算考核方面
预算绩效考核是反映预算执行成效的检验环节，也是加强人员控制的有效手段。但目前，部分房地产企业尚未建立完善的预算绩效评价体系，预算管理工作与员工的个人薪资尚未形成利益联动关系，在奖惩制度与激励机制没有落地的情况下，无法调动员工对预算管理的参与积极性，人力资源控制效果较差;同时，由于房地产企业的预算管理工作往往是以現金和利润作为编制起点，因而在预算考核环节也更重视财务指标建设，没有考虑到对人员素质、施工质量等非财务指标的量化，造成预算绩效考核客观性不足，也无法真实反映企业实际的经营状况。
三、房地产企业优化全面预算管理的有效策略
（一）健全全面预算管理体系
房地产企业在实施和推进全面预算管理的过程中，必须要遵循全员参与和全方位控制的基本原则，因而，提升内部人员对预算管理的重视程度十分重要。首先，房地产企业管理层人员要加大预算参与意识的宣传，通过组织培训、下发文件等方式，让基层人员意识到预算管理工作落实的必要性，营造良好的企业文化。其次，将预算管理工作从财务部门中独立出来，健全预算管理组织机构，基于企业实际情况设置预算管理委员会，该机构直接对企业管理层负责，主要承担预算管理目标设置、任务下发、调整审批、监督考核等工作;同时，在预算管理委员会下设预算管理办公室，由管理层人员、财务部、战略发展部、项目开发部、销售部、人力资源部等负责人组成，主要承担预算编制、日常预算管理、预算执行反馈等工作。
（二）规范预算编制环节
一方面，基于房地产开发项目规划、设计、建设、销售等环节，企业可以以项目全生命周期作为预算编制起点，尽量采用多元化的预算编制方法，在增量预算的基础上结合零基预算、滚动预算等。例如：将滚动预算细化为短期滚动预算和长期滚动预算，前者通常以1年为编制周期，后者通常为年为周期。通过长期滚动预算与短期滚动预算的结合，不仅能够实现项目预算与年度预算的完全契合，还能够提升预算编制的适应性;另一方面，企业要设置完善的预算编制流程，采取上下结合的方式编制预算，即由预算管理委员会基于企业当期的资金投资计划、工程开发计划、项目融资计划等，设置预算目标，并在规定期限内要求预算管理办公室开展下一年度的预算编制工作，下发预算编制原则、内容及范围等;预算管理办公室接受到指令以后，组织各相关部门开展预算编制工作，形成预算草案，提交上级部门进行审批;通过管理层与预算管理委员会的共同商议审批后，下发最终的预算方案。
（三）严格预算执行过程
基于预算执行环节存在的问题，企业要从监管制度建设入手，健全预算审批制度，既要对关键业务设置专项控制指标，还要规范预算追加或预算调整等审批权限，借助信息技术设置预算定额预警功能，严格把控资金流出环节;同时，企业还要充分发挥预算分析作用，建立多维度的预算分析模型，对已经发生的营业成本、项目施工进度、营业收入等与预算目标和计划进行对比，提升预算分析审核结果的准确性，并反馈到实际操作中。
（四）健全预算绩效考核机制
房地产企业必须要发挥预算绩效考核工作对预算执行效率的积极作用，在考核指标体系构建层面，企业可以采取BSC考核方法，从财务、内部流程、客户、发展四个维度考核项目绩效和企业发展潜力，对财务指标和非财务指标进行定性定量，保证考核结果的客观公正性;另外，企业要将预算绩效考核结果与员工的个人薪资利益直接挂钩，采取绩效奖励、外出培训等方式激励员工的参与积极性，并对预算未达标的部门和个人追究责任，从而增强员工的主观能动性，提升预算管理执行效率。
四、结束语
综上所述，目前，房地产企业在全面预算管理实践过程中，在预算组织架构设置、预算编制、预算执行以及预算绩效考核等环节都存在着一定的不足之处，为了优化预算管理工作，企业要逐步健全预算管理体系，通过制度健全、流程规范、人员控制等方式，实现企业预算闭环管理。