吴玉飞 王杨 于传国
摘要：通过对房地产市场中公寓产品的关注，引出本次研究的主题。分析其存在的原因与现状情况，总结产品种类及其各自的特点。通过分析研究公寓式办公户型设计，提出应该注意的几个细节，并应用到设计实践中。
关键词公寓式办公LOFT公寓酒店式公寓住宅式公寓设计实践
中图分类号：TU2文献标识码：
A
一、公寓式办公产品现状
随着我国房地产调控政策的一步步收紧，房价上涨，限购政策使得一部分人群买不起住宅，一部分人群投资无门。就在这形势下，“公寓”这类产品以其总价低、不限购不限贷等优势，如雨后春笋般蓬勃发展。就济南来说，2013年，公寓市场热度不减，供应量充足，高性价比投资产品持续走量，投资客流连市场。“不限购不限贷”的特点，使得公寓产品在国家加紧对房地产行业的宏观调控阶段，成为投资者追捧的对象。
二、公寓式办公产品起源
对于一个城市人来说，公寓这种建筑类型并不陌生，但不论百度搜索还是词典、辞海，它代表的物业范围都很难界定。正是他这种宽泛的存在，使它的功能、形态丰富多彩，在开发和设计领域非常具有难度和挑战。
在房地产开发领域，国内开发商对于住宅类产品的依赖是非常明显的，开发商在非居住类土地上的资金运转很多都需要“公寓”这种类住宅产品出现，并消化容积率，快速回笼资金的同时，降低大量非居住类产品来规避操盘风险。例如济南的龙奥金座、杰正山山山、诚基中心、卓越时代广场等等。
在建筑设计方面，公寓一般是指非住宅用地上面建设的适合居住的产品类型，产权40~50年，日照不能保证，设计文件中不能标厨房、卧室、客厅的住宅中的字眼，只能标注公寓式办公。本文就针对公寓类型以及细节设计展开研究。
三、当今公寓式办公产品类型及解读
服务式（酒店式公寓）：此类产品针对消费人群一是高端商务人士，另一种则是刚开始工作买不起住宅的白领阶层。面对不同人群，产品的类型是一样的，档次高低主要体现在装修程度上。
比如酒店式管理的公寓更强调“服务”和“品质”，让客户尽量享有住酒店的体验和感受，为中长期商务住客提供一种完整独立，或者具有自助式服务功能的住宿设施。空间组成一般是开敞式“厨房”，卫生间，客卧室合一，阳台。所谓的厨房，通常是一个带电磁炉灶台操作面板，住户可以在这里做一些简单的烹饪，仅此而已，限于房间面宽，一般是在过道旁边的开敞式布局。卫生间布局传统三件套。客厅+卧室整个一个大间，通过一个窗口采光，住户可以在中间加一个玻璃隔断，在保证客厅采光前提下，明确一下会客与休息空间。讲究一些的产品，会考虑住户晾晒衣物空间，适当增加一个小阳台。这种公寓一般标准间面积控制套内38㎡左右，（开间x进深）4.2x9.0米，加上公摊总销售面积约50㎡。房间轮廓比较规整，标准层划分间数比较灵活，可分可合，适应性较强，而且对底部商业或者车库空间影响较小。但是，该产品面积略大，难以缩小，无形之中就流失了一部分中低收入人群；
另外，空间比较单一，客卧空间划分牵强，厨房难以封闭形成独立空间，无法满足某些人群对于家的概念的渴望。
住宅式公寓：与上述类型相比，此类产品更注重功能性，客卧分间设计，面积可以自由控制，有些城市还允许厨房内接入煤气，这就解决了一类客户群对于居住的简单要求，受到年轻人的追捧。
LOFT公寓：LOFT原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”。如今，这个概念在公寓设计中已经成为一个时尚前卫的设计手法。现在，一提到LOFT，人们的直观感觉就是一个大房子，在这个空荡荡的空间里，主人可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。
但是，随着此类产品的使用反馈以及各地市限制政策的收紧（详见5相关政府文件），他的弊端也逐渐体现出来，例如开发商为了偷面积，先期夹层不做，验收通过后由住户自己或者物业统一改造，一是本身层高并不大最多的5.4米，改造后单层侧层高都比较低，空间压抑；
施工质量良莠不齐，防水隔音做不到位，严重影响居住品质，种种问题使该产品一度成为鸡肋，食之无味，弃之可惜。
四、公寓式办公产品细节设计研究
众所周知，不论哪种公寓，总面积是有一定控制的，不会像住宅一样做成面积阔绰的几室几厅，平层豪宅或者复式住宅。那么，在有限的条件内我们如何打造一个功能相对齐全，使用相对舒适的空间，我们认为以下几点值得参考：
1、卫生间干湿分离，分为如厕、盥洗、淋浴三个独立隔间，满足不同需要的一家人同时使用，互不干扰。
2、强调玄关空间的重要性，通过精心设计玄关储物空间，充分发挥其在小型居住公寓中的作用！（这里其实容纳了很多功能：进出门的换鞋、雨伞衣物的放置、各种小物品的放置等等。一个好的玄关橱柜对居家品质起到很大的作用~~）
3、尽可能多的设计储藏空间，满足各种生活需求，以期取得小中见大的效果。（比如在餐厅附近设计一组碗柜、在浴室外面的盥洗室设计一组储藏柜，进浴室之前可在此脱换衣服，有合适的放置衣物的平台或橱柜、主卧室内设计步入式衣柜 、化妆间等，取得同豪宅一样的效果）
4、跃廊式户型设计，动静分区明确，空间阔绰！（首层超宽客厅，能容纳各种日常活动，二层分设南北卧室，满足人们不同居住习惯。中间设计活动室或者家庭厅，营造一处浪漫温馨的休闲空间）
五、设计实践
今年有幸做了两个公寓项目的户型设计，两个项目都属于住宅式公寓，根据各自的策划公司要求，前者针对当地中等收入及以上人群，因此户型设计在经济紧凑的基础上追求一定的舒适性；
后者针对济南中低收入人群，户型设计在满足基本功能基础上，以紧凑、面积小为特点。现将两个项目分别做简要的分析。
项目一：
概况：1、产品形式为LOFT公寓，地上16层（夹层不计层数），层高5.4m，底层2.8m夹层2.6m。2、两室户建筑面积约50~65㎡，三室户建筑面积约75~100㎡，厨房接入煤气，户型内设计阳台空间。
设计方案：按照设计要求并结合前述设计细节研究，我们在此项目户型设计中着重对玄关空间、卫生间功能细分、储藏空间做了细化设计。玄关设计，在门口处将墙体凹进，预留一处放置鞋柜空间。卫生间设计将洁具分别布置在独立的小房间，从而使各功能空间能同时使用互不干扰；
控制细部尺寸设计，为后期装修预留充足的储藏空间。标准层设计成单廊式布
局，保证夹层的北侧房间可以自然采光。个别户型面宽较小，但又要保证厨房、卫生间的独立性，我们将两户卫生间错位咬合布置，有效的节省了面宽，达到了设计目的。
项目二：
概况：1、产品形式为住宅式平层公寓、复式公寓、酒店式公寓，地上32层，层高3.1m，主楼标准层大面宽、小进深。2、主力户型建筑面积30~45㎡，独立式厨房、卫生间。
设计方案：本项目产品类型较多，但主力户型为住宅式平层公寓，占总面积的80%，这是策划公司跟甲方一起确定的产品方向。策划方提出要求是：最小户型套内面积不能超过20㎡，必须要有独立厨房、卫生间；
中等户型套内不超过28㎡，独立厨房、卫生间，客厅与卧室分离，做到一室一厅。
针对20平米小户型（A户型），设计时，我们首先根据厨卫洁具尺寸，计算出厨房卫生间所需最小尺寸，轴线1.5米见方的房间基本能满足要求。其次，我们考虑此类户型主要是追求总面积小、总房价低，因此主要的生活空间有一个厅室合一的大房间就足够了。在以上设计理念的指导下，此户型最大的一个特点就是进深小。接下来我们考虑将28㎡中等户型（B户型）与小户型组合设计，将中等户型的交通空间减到不能再减，在一侧与小户型咬合一组厨卫，南侧靠外墙部分，设计一个客厅和一个独立的卧室，保证主要生活空间的采光通风。为了使户型组合的外轮廓尽量方正，我们将A+B+A作为一个户型单元，拼接到主楼标准层，最终形成整个方案的框架。
端部户型根据区位优势，设计50㎡左右，两室一厅的较大户型。北侧为了降低销售压力，以更小的户型为主，套内面积17㎡，加上公摊约24㎡，总价约15万左右。